変幻餌罪

　　每经记者 陈利 每经编辑 魏文艺

　　长租公寓市场正在发生一些新变化。

　　近日，每日经济新闻联合中指研究院共同发布《中国住房租赁需求趋势分析报告》，在对8976份有效租客样本进行调查分析后发现，选择集中式公寓的租客中有80.1%户口在本地，76%在本地有房。受收入预期有所下行等因素影响，租客对租金水平的关注度提升，64%的受访租客在本次租约到期后计划换到更便宜的房子，租住集中式公寓或大型租赁社区中的租客占比将由32%下降至26%。

　　中指研究院分析指出，随着我国经济社会的发展，流动人口规模持续扩大，同住房租赁市场规模有望继续增长。但同时，住房租赁市场也面临着租住需求分流等潜在挑战。

　　72%受访租客选择整租

　　中指研究院调查结果显示，72%的受访租客更愿意选择整租住房，尤其以25~34岁、毕业1~5年内的本科学历、已婚群体为主。其中多数整租客群家庭月收入分布在3000~15000元，通常以2~3人的家庭为单位进行整租，更倾向选择月租金在1000~3000元、面积在10~60平方米的两居室，月租金占家庭收入的三成以内。

　　合租客群则以25~29岁、毕业3年以内的本科学历、未婚群体为主。多数合租客群家庭月收入在10000元以内，通常与朋友、同事合租，月租金水平及租住面积与整租群体基本一致，但月租金占收入的比重在两至四成。

　　从租房类型来看，租客群体分为集中式长租公寓租客、分散式长租公寓租客和个人房源租客。

　　事实上，自2016年以来，“租购并举”逐渐成为我国住房制度建设的重要方向，住房租赁市场发展进入加速期，众多长租公寓品牌纷纷涌现。

　　如成立于2016年的龙湖冠寓，2021年其租金收入为22.3亿元，同时实现首年盈利1.4亿元；成熟期项目的出租率达95.9%，整体出租率93.7%；截至2023年6月底，冠寓租金收入同比增长4%至12.3亿元。比冠寓早一年成立的万科泊寓，截至2023年9月底，共运营管理22.9万间租赁住房，开业规模18万间，出租率94.4%，营业收入达25.3亿元，同比增长9.52%。

　　再如创始于2001年的相寓，业务覆盖北京、上海、深圳、杭州等15个全国重点城市，在管房源27万套，服务200万业主和500万租客，出租率达到96%以上，出房天数连续3年低于10天。

　　创立于2014年的乐乎集团，从2021年起始进行多品牌布局，目前已形成怀庭、芷岸、乐乎公寓、乐乎青年社区和乐乎起程五个产品系，全面覆盖高端客户、新市民、青年人、企业蓝领客户等多样化租客群体。

　　2018年由华润置地创立的长租公寓业务品牌“有巢”，目前已进驻广州、深圳等15个城市，管理项目56个目，累计服务3.7万+客户，其中18~35岁的城市新青年占客户的90%。2022年12月9日，华润有巢REIT在上交所上市，成为首单市场化机构运营、首单R4租赁用地建设、上海市首单保障性租赁住房REITs。

　　具体到行业来看，调查报告显示，73%的集中式公寓租客为本科及以上学历，较个人房源高出19.6个百分点；50.4%的集中式公寓租客未婚，较个人房源高出2.1个百分点；

　　值得注意的是，在受访人群中，选择集中式公寓的租客有80.1%户口在本地、76%在本地有房。报告指出，这部分人选择租房是由于通勤、改善居住条件等原因。如，其中45%的租客因为自有住房离公司太远，选择在公司附近租房；25%的租客因为自有住房太老旧，选择租住较新的住房。

　　与此同时，54.7%的集中式公寓租客租金收入比超30%，较个人房源明显高出37.6个百分点。“较高的租金收入比，一方面说明集中式公寓租客的租金压力相对较大；另一方面也说明，集中式公寓租客愿意为了更好的租住环境而支付更高的租金。”中指研究院分析指出。

　　租赁市场规模持续提升

　　不过，由于收入预期有所下行，租客对租金水平的关注度有所提升。

　　报告显示，64%的受访租客在本次租约到期后计划换到租金更便宜的房子。如租住集中式公寓或大型租赁社区中的租客占比将由32%下降至26%，而计划租住个人房源和分散式公寓的租客比重则有所提升。

　　“流动人口是住房租赁需求的重要来源。”中指研究院分析指出，2021年流动人口增加至3.85亿人，占全国人口比例为27.3%。“随着我国社会经济的持续发展，流动人口规模逐步扩大，住房租赁市场规模存持续提升基础。”

　　此外，报告指出，目前租房仍只是居民购房前的过渡选择。根据报告，本地无房租客未来3年的住房规划，51%的受访租客选择在本地置业，17%的受访租客选择回老家居住或在房价更低的城市购房，仅25%的受访租客计划未来长期租房。通过与年龄结构进一步交叉分析发现，年轻人租房意愿相对更强。

　　“一方面是受其人生阶段和财富积累影响，另一方面也反映出年轻人的住房观念正在发生改变。”中指研究院表示，未来，随着“租购同权”的持续推进和年轻人住房观念的逐渐转变，租赁市场需求有望进一步释放。

　　据悉，近几年，中央及各地的积极探索实践不断强化租户归属感和安全感，“租购同权”已成为推进“租购并举”住房制度建设的重要政策方向之一。如“逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利”类似提法频繁出现在《国家“十四五”规划纲要》《“十四五”新型城镇化实施方案》及《扩大内需战略规划纲要（2022~2035年）》等中央文件中；江西、广东、重庆、南宁、天津等省市已在积极落实中央政策导向。

　　需要指出的是，约700万户城镇家庭租住非成套住房，尤其是浙江省、广东省规模均在100万户以上，明显多于其他省及直辖市，占全国的比重合计达36.9%，潜在的居住环境改善需求也为住房租赁市场长期发展提供了支撑。

　　“非成套住房主要集中在城中村地区。2023年中央积极推进超大特大城市城中村改造，随着相关工作的落实与推进，城中村租户改善性需求将有所释放，从而为住房租赁市场发展带来机遇。”中指研究院分析指出，在机遇与挑战并存之下，租赁企业应在扩大规模的同时，强化自身运营能力，打造差异化竞争优势，方能在租赁市场快速发展的浪潮中乘风破浪。